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Mercato immobiliare. Il mattone? Un lusso
Mercato immobiliare. Prezzi troppo alti rispetto al potere d’acquisto.Ma in futuro occorrerà fare i conti con denatalità e single
«I dati definitivi delle compravendite del 2025 saranno disponibili solo a metà marzo. Secondo le nostre previsioni, e guardando ai dati dei primi tre trimestri, la crescita sul 2024 è prevista attorno al più 7-8 per cento», esordisce Chiara Pelizzoni, senior project manager di Nomisma, società indipendente con sede a Bologna che offre studi settoriali e territoriali, ricerche economiche e intelligence di mercato.
Come si è caratterizzato il mercato immobiliare in Italia nel 2025?
«Continua a crescere dalla seconda parte del 2024, dopo l’allentamento della stretta monetaria da parte della Banca centrale europea. I tassi di interesse più favorevoli incidono concretamente sulle rate dei mutui alle famiglie e col progressivo miglioramento delle condizioni di credito il mercato ha mantenuto dinamismo».
Sul fronte dei prezzi delle abitazioni cosa sta emergendo?
«L’andamento verso l’alto dei prezzi negli ultimi anni non si è mai del tutto fermato. A seconda delle città si parla di aumenti tra l’1 e il 2 per cento, valori che rivelano una tendenza al rialzo in un momento del ciclo immobiliare che ha comunque livelli dei prezzi delle case elevati. I rialzi sono ancora più marcati per i canoni di affitto: in forte crescita soprattutto negli ultimi quattro anni. A pagarne le conseguenze sono le fasce a basso-medio reddito della popolazione, gli studenti e le giovani coppie che progressivamente vengono “espulsi” dal mercato delle grandi città».
Il boom della rendita degli immobili, oltre ai casi eclatanti (Milano), si estende ormai anche a città di medie dimensioni come Padova.
«Le medie città, in particolare quelle universitarie, in Italia sono quasi sempre anche città d’arte. Dal 2021-2022 a oggi si è creata una specie di tempesta perfetta: la ripresa della mobilità lavorativa, quella degli studenti, ma soprattutto il boom del turismo con il conseguente diffondersi degli affitti brevi, che oggi è un settore ricettivo a tutti gli effetti. Tutto ciò ha portato a una scarsità dell’offerta nel mercato».
Anche in provincia i prezzi del nuovo, o del vecchio da ristrutturare, sono rimasti su livelli molto alti: quanto pesa ancora l’effetto Superbonus?
«Il Superbonus ha sicuramente “drogato” il mercato dei materiali e delle forniture in tutta la filiera delle costruzioni. Ma materiali a parte, si devono aggiungere gli impatti delle riqualificazioni, energetiche, funzionali ed estetiche che evidentemente hanno alzato il valore medio degli immobili. Un immobile riqualificato con cappotto e altre tecniche di miglioramento può far scattare anche due classi energetiche. Gli interventi connessi al Superbonus potrebbero aver innescato un aumento dei prezzi delle case ristrutturate fino al 30 per cento. È quindi fisiologico che queste nuove valutazioni di prezzo si riflettano sui costi del mercato immobiliare».
Per quanto riguarda le ristrutturazioni il Governo ha previsto il rinnovo del bonus al 50 per cento. Una spinta notevole per tenere dinamico il mercato.
«La stagione del Superbonus è stata eccezionale, ma il mercato e la filiera delle ristrutturazioni contano da decenni sulla presenza dei bonus. Sono misure che sono fondamentali per intervenire su un patrimonio edilizio che in Italia è ancora particolarmente obsoleto».
Un tema centrale anche per il mercato immobiliare è la demografia calante. Quando gli effetti saranno davvero visibili a breve?
«Istat e Inps hanno prodotto per i prossimi 20-30 anni delle proiezioni preoccupanti, l’inverno demografico arriverà. Attorno al 2050 un italiano su tre sarà un over 65, poi nei decenni successivi è prevista una ri-normalizzazione della curva. Ci sarà una larga maggioranza di famiglie senza figli, o con un figlio, single e famiglie monoparentali, anziani soli con bisogni speciali. Serviranno riqualificazioni di case e immobili per eliminare le barriere architettoniche, ma anche una progettazione sociale per poter vivere in comunità e condividere spazi e servizi. È attesa una riformulazione della domanda, fatta anche di una richiesta di metrature inferiori, che faticherà a trovare risposta nell’offerta. Una sfida che richiederà al settore pubblico uno sforzo di pianificazione lungimirante e alle imprese interventi di ristrutturazione mirati, peraltro condizionati rispetto al passato dal tema del consumo di suolo».
Un dato che colpisce riguarda proprio i nuclei di singoli, dice l’Istat che nel 2043 saranno oltre il 40 per cento delle famiglie.
«Abbiamo uno stock di vecchie abitazioni, in zone centrali e soprattutto in periferia, con metrature molto grandi. Questo patrimonio immobiliare necessariamente diventerà oggetto di ristrutturazione, frutto dei fisiologici passaggi di proprietà, per esempio a seguito di donazioni ed eredità».
I redditi dei lavoratori, storicamente più bassi in Italia rispetto alla media delle economie più avanzate in Europa, sono stati ulteriormente falcidiati nel biennio di alta inflazione 2022-2024. Questo fattore come influenza il mercato: a mutui più alti corrispondono aiuti più generosi dalle famiglie?
«Anche dai territori più competitivi emerge un freno alla domanda per un’impossibilità di accedere alle compravendite, causa prezzi immobiliari troppo distanti dal potere di acquisto. Per categorie di lavoratori come infermieri, insegnanti o autisti dei mezzi pubblici è diventato quasi impossibile trasferirsi a Milano e Roma, ma anche in medie città come ad esempio Bologna e Firenze. Tutto ciò si vede nel cosiddetto fenomeno “di rimbalzo”: le famiglie degli studenti universitari a Milano, Bologna, Torino o Padova non comprano più l’immobile nella città universitaria con la previsione che il figlio resti lì a lavorare».
È uno scenario di un’economia declinante, da silver economy, con i comandi dell’ascensore sociale inceppati.
«Il fenomeno di rientro nei territori di origine è un nuovo equilibrio, non necessariamente negativo. Diventa negativo se impedisce a un territorio di avere figure lavorative e professionali fondamentali. Solo i ragazzi più “equipaggiati” dal punto di vista familiare si possono permettere opzioni non di seconda scelta».
Le coppie più giovani sono destinate a rinviare di anni la scelta della casa dei sogni, in attesa di qualche eredità?
«Ci sono stati anni in cui, anche per una maggiore disponibilità di offerta in locazione, avevamo riscontrato un procrastinare delle coppie a scegliere l’acquisto della prima casa, che implica quasi sempre un mutuo. Con questi canoni di affitto, spesso francamente irraggiungibili, e con un mercato dei mutui più accessibile è possibile che più giovani si avvicineranno prima all’acquisto. Potrebbe essere un appartamento piccolo, non la casa della vita, ma con una rata del mutuo inferiore ai canoni di affitto attuali».
Lo smart working come modello di lavoro sempre più richiesto dai nuovi lavoratori, nel pubblico impiego e nel settore privato, potrebbe avere un effetto anche sull’appetibilità di località non centrali?
«Soprattutto le giovani generazioni hanno una grande attenzione al work-life balance: lo smart working è diventato uno strumento imprescindibile per trattenere i talenti in azienda e ormai poche imprese possono permettersi di non concederlo. Il pendolarismo è faticoso e costoso, soprattutto per chi abita in territori con poche connessioni di trasporti. Lavorare in presenza solo qualche giorno a settimana potrebbe produrre cambiamenti significativi anche nei mercati immobiliari più di periferia».
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