Le cronache quotidiane che ci ripropongono la situazione drammatica di troppe persone in grave emergenza abitativa ci obbligano a ripensare al nostro lavoro e alla nostra funzione.
Abbiamo celebrato qualche mese fa il 25° anniversario di costituzione della Fondazione La Casa, allora come onlus e oggi ets (Ente del Terzo Settore), fondazione di partecipazione che aveva colto già allora come fosse centrale per uno sviluppo ordinato della convivenza civile dare un tetto alle persone: a quelle già presenti che pur lavorando facevano fatica a mantenersi e alle persone e famiglie appena arrivate che proprio non la trovavano.
Un quarto di secolo e la situazione è ancora più grave: perché?
Il settore pubblico, la Regione in particolare, che ne ha la specifica competenza, ha smesso di investire sulle politiche abitative: gli 8.800 alloggi inutilizzabili per vetustà e mancata manutenzione di proprietà Ater sicuramente non sono ascrivibili fra i tanti meriti dell’era Zaia. Qualche malpensante dice che non voleva facilitare l’accesso alla casa agli stranieri che finivano regolarmente in alto nelle graduatorie, ma a prescindere dall’intenzione il risultato è sotto gli occhi di tutti.
Oggi, sembra che il nuovo governo regionale abbia compreso la gravità della situazione e sta nuovamente investendo in questo ambito, e il Consiglio regionale si appresta a discutere alcune proposte di legge specifiche per allargare il campo di azione delle politiche abitative, andando a definire l’edilizia residenziale sociale, dopo che la legge regionale n. 18 del 15 settembre 2026 ha aggiornato la normativa relativa all’Edilizia residenziale pubblica.
Dall’Europa stiamo aspettando gli effetti dell’Affordable Housing Act, norma adottata dalla Commissione Europea lo scorso 9 settembre per regolare in modo uniforme i criteri che rendono legittima l’adozione di misure restrittive agli affitti brevi. Il regolamento definisce il “rapporto prezzo-reddito” come il principale indicatore di una situazione di stress abitativo in una certa area e permetterà l’adozione di specifiche misure alle amministrazioni comunali. Ma ridurre lo spazio per gli affitti brevi farà tornare sul mercato gli affitti residenziali di lungo periodo per le famiglie? Dubito fortemente.
Gli affitti brevi sono una delle cause di questa emergenza abitativa, insieme al disinvestimento pubblico. Un’altra delle cause più serie è la mancata crescita dei redditi, che non sono riusciti a restare al passo con la crescita dei costi di produzione edilizia, aggravata ora dall’esplosione dei costi energetici. Sarei curioso di conoscere qualcuno fra i laudatores del famoso Superbonus 110 per cento che misurasse anche il costo sociale di questo incremento dei costi dell’industria edilizia insieme ai presunti benefici ambientali.
Ma la causa principale per l’assenza di offerta abitativa in affitto è la mancanza di convenienza. Dare in affitto una casa non conviene sul piano economico ed è rischioso sul piano della disponibilità del proprio bene. Si è rotto il patto fiduciario fra le parti, le garanzie fra contraenti sono squilibrate, e il canone sconta lo squilibrio. Per tentare di uscire da questa situazione sono sempre più frequenti le sperimentazioni di Agenzia sociale per la casa e provo a dire quale potrebbe essere, a mio avviso, una modalità davvero efficace di azione.
Come premessa direi che dovrebbe essere un soggetto partecipato di carattere istituzionale e organizzativo – anziché uno strumento proprietario della municipalità. Dovrebbe essere concepita per accogliere nel tempo nuovi partecipanti: enti, proprietari, sostenitori, istituzioni e contenere al massimo il suo apparato burocratico e amministrativo.
Questa sua natura, in senso proprio, comunitaria, potrebbe raccogliere e mettere a sistema un capitale di fiducia, di relazioni e di reputazione e convertirlo in uno strumento stabile a servizio del territorio.
Un tratto che più di ogni altro ne qualifica la fisionomia e per cui dovrebbe essere riconosciuta è quello per cui l’Agenzia non istituisce contrapposizione alcuna tra proprietari e conduttori. Le esigenze di chi conceda in locazione un immobile – la conservazione del bene, la regolarità della rendita, la certezza contrattuale – devono essere riconosciute come legittime e assunte a condizione dell’ampliamento dell’offerta. È in tale reciprocità che risiede la possibilità stessa di mobilitare quel patrimonio che oggi è fuori dal mercato. Incidere sul mercato, produrre cambiamento è ciò che deve perseguire l’Agenzia, la sua distinzione, oltre all’offerta di risposte al bisogno abitativo, è l’ambizione di incidere sui criteri con cui il mercato locativo stabilisce chi sia affidabile. In presenza di un rischio che il proprietario non sa valutare, la tendenza prevalente del mercato, più ancora che innalzare il prezzo, è quella di negare l’accesso. I beneficiari che l’Agenzia dovrebbe anzitutto assistere sono individui e famiglie di per sé affidabili, ma privi degli strumenti atti a dimostrarlo; a essi l’Agenzia deve fornire tali strumenti, convertendo in garanzie verificabili quanto oggi resta informale: la conoscenza diretta delle persone, il tutoraggio continuativo, la reputazione e la corresponsabilità degli enti promotori e delle reti solidali.
Il modello Agenzia sociale dovrebbe integrare a tal fine quattro funzioni, tenute insieme da un unico soggetto stabile:
▶ l’intermediazione e la messa a disposizione degli immobili anche condotti in proprio;
▶ la valutazione della sostenibilità economico-sociale di ciascuna situazione;
▶ la garanzia e la mitigazione del rischio, per il tramite di un Fondo di garanzia a sua disposizione;
▶ un accompagnamento sociale e comunitario di rete che, lungi dall’esaurirsi con la stipula del contratto, segue il rapporto nel tempo.
In tale disegno il tutoraggio espresso da una rete pro-sociale formale o informale (un’associazione, una comunità di quartiere o parrocchiale, un gruppo di volontari) costituisce il presupposto della garanzia, giacché è avvalendosi di una trama di fiducia diffusa a carattere comunitario che l’Agenzia può esporsi come soggetto a sua volta fiduciario. La fiducia diviene così un dispositivo istituzionale, per cui il rischio viene istruito, monitorato e condiviso entro limiti prudenziali, e perciò reso accettabile per il proprietario.
Tale dinamica istituisce un orizzonte più ampio. Ogni contratto reso possibile vale a un tempo come risposta a una famiglia o a un singolo e come prova che criteri di valutazione diversi funzionano: che la morosità, ad esempio, si previene meglio accompagnando che selezionando, e che una rendita equa è compatibile con l’inclusione. Documentando e rendendo pubblica tale evidenza, l’Agenzia, nel tempo, concorre a modificare le regole con cui il mercato decide, oltre che ad alleviarne gli effetti. È in ciò che la sua funzione trascende l’assistenza e assume valore propriamente strutturale. Senza dimenticare il contesto economico e immobiliare che rimane comunque ostile a pratiche generative di valore preferendo quelle estrattive, per quanto dannose nel lungo periodo, si ritiene che costruire fiducia valga comunque la pena.
