In Italia 1,6 miliardi mai spesi per le politiche abitative

A Roma decisione della Prefettura: stop agli sgomberi. Ma i problemi cronici della città restano. Per Cassa depositi e prestiti 254 milioni di Fondi Gescal mai spesi dal 1996 solo nel Lazio. Cellamare (La Sapienza): “Mercato privato distorto: invenduto usato come garanzia con le banche per accumulare altri debiti”

In Italia 1,6 miliardi mai spesi per le politiche abitative

MILANO – Fuori (virtualmente) Matteo Salvini dal Ministero dell'Interno, stop ad alcuni sgomberi di Roma. È questa la notizia che arriva dalla Capitale a pochi giorni di distanza dalla decisione del Comitato per l'ordine pubblico e la sicurezza riunitosi in Prefettura la mattinata di giovedì 29 agosto. Nella riunione si è deciso di rimandare a data da destinarsi lo sgombero delle centinaia di persone che vivono abusivamente negli ex uffici di viale del Caravaggio, smentendo quindi la ‘time line’ sancita solo poche settimane prima della crisi di governo e che prevedeva, solo a Roma, una lista di 23 sgomberi prioritari pubblicata dalla Prefettura. “A cascata dovrebbero essere rinviati tutti quelli di cui abbiamo discusso in estate – commenta il segretario nazionale dell'Unione Inquilini, Massimo Pasquini, – a meno che non ci siano situazioni di pericolo vero e immediato, per esempio rischi di cedimento infrastrutturale negli edifici occupati”.
Hanno tirato un sospiro di sollievo gli occupanti romani e i movimenti per la casa che si oppongono alla linea politica e all'accelerazione dei tempi voluta dal ministro uscente Matteo Salvini. Una linea sancita prima con la circolare sugli sgomberi del settembre 2018, poi con un'azione politica quotidiana e infine con le nuove norme inserite nei due decreti sicurezza. Un sospiro di sollievo che però può durare giusto il tempo di un battito di ciglia. Perché la questione abitativa capitolina legata alla povertà è fatta di problemi sempre più cronici che non vengono risolti solo ritardando sine die sfratti o sgomberi: patrimonio pubblico o privato abbandonato; mancanza di alloggi popolari o a canone sociale, soprattutto delle giuste dimensioni per accogliere le oltre 13 mila famiglie in graduatoria; l'invenduto e lo sfitto, che oltre a creare un problema immediato di “spreco” impediscono anche al mercato immobiliare di riallinearsi verso il basso per rispondere a una domanda abitativa che negli ultimi anni è radicalmente cambiata; la logica “emergenziale” che porta le persone sfrattate o sgomberate soprattutto se “vulnerabili” a essere collocate anche per dieci anni nei residence o nei Caat in mano a cooperative, imprese (spesso degli stessi costruttori) o terzo settore; e infine l'assenza di programmazione di politiche pubbliche, sia a livello nazionale che cittadino.

L'emergenza abitativa e quei 1,6 miliardi mai spesi in Italia

I soldi non ci sono. È quello che si dice ogni volta che si parla di piani di investimento consistenti per rispondere al disagio abitativo. A Roma come nel resto d'Italia. I vincoli di bilancio europei, il debito pubblico, i patti di stabilità, la crescita stagnante. Tutti fattori che contribuiscono a rendere vera o veritiera quell'affermazione. Un documento di Cassa Depositi e Prestiti del 2016, però, sostiene il contrario, almeno per quanto riguarda le politiche abitative. Una tabella redatta dall'istituzione finanziaria controllata del Ministero dell'Economia mostra come esistano ben 1 miliardo e 619 milioni di euro residui accessi presso conti della Tesoreria dello Stato nella disponibilità delle 21 regioni italiane, da utilizzare per l'edilizia residenziale sovvenzionata: 254 milioni di euro nel solo Lazio e 121 milioni in Lombardia. Soldi che non vengono utilizzati da più di 20 anni. 
Hanno fatto bene Regione e Comune a chiedere la sospensione dello sgombero di viale del Caravaggio e un intervento forte da parte del nuovo ipotetico governo, che tradotto significa più soldi – dice il segretario nazionale dell'Unione Inquilini – ma prima devono dimostrare di volere e saper spendere quelli che già esistono”. “Quei 250 milioni di euro – continua Pasquini – sono gli ex Fondi Gescal: fino alla fine degli anni Novanta c'era un'imposta dello 0,7 per cento nelle buste paga dei lavoratori dipendenti, più una dello 0,35 per cento a carico del datore di lavoro, che servivano a finanziare le politiche abitative. Comune e Regione devono chiedere quegli stanziamenti e approntare un programma che aumenta l'offerta di alloggi Erp o a canone sociale, il che significa affrontare la questione sgomberi, sfratti, residence abitativi e graduatoria, senza continuare nelle  politiche emergenziali che sono soltanto toppe che sprecano denaro destinandolo al settore privato e, senza generalizzare, di solito al peggio del settore privato”. 
Stesso discorso per un altro tipo di patrimonio inutilizzato: quello in custodia giudiziaria. “A Roma fra beni confiscati e sequestrati – dice Massimo Pasquini – ci sono circa 2000 immobili di cui 4-500 a uso abitativo. È vero che i beni sequestrati non sempre possono avere un utilizzo continuativo, per esempio in attesa degli esiti di un processo, ma potrebbero essere messi a disposizione per progetti parziali e limitati nel tempo come le case famiglia”.
“Francamente non si capisce i nostri amministratori che idea di città abbiano – chiude il sindacalista – c'è il deserto e una politica della pochezza che si riduce a gestire un tema come quello della casa decidendo solo di volta in volta se ricorrere all'utilizzo di forze dell'ordine o meno, mantenendo in vita il sistema emergenziale. In questo senso devono riflettere anche le cooperative sociali: non possono e non devono gestire immobili per 10 o 15 anni. La loro funzione deve essere di supporto verso le criticità e le marginalità come i minori, i disabili, le donne maltrattate, gli stranieri con problemi linguistici e altre categorie. Ma non possono essere un attore economico che gestisce patrimonio abitativo per le emergenze in maniera strutturale”.

Il patrimonio pubblico abbandonato e il “problema privato”

Pochi mesi fa la prefetta di Roma, Gerarda Pantalone, ha parlato di 160 immobili vuoti in città, lasciando intendere come lì si potrebbero effettuare delle operazioni di recupero. Lo ha fatto senza però mai rendere pubblica la lista degli edifici. Tuttavia il numero sembra troppo basso. Già in uno studio condotto dal professor Carlo Cellamare, urbanista della Sapienza, sono stati rilevati una trentina di immobili nella ex area industriale del quartiere Tor Sapienza: edifici industriali abbandonati o uffici mai utilizzati. “La cifra data dalla prefettura sembra molto bassa – afferma Cellamare – non ne possiamo essere certi perché la lista non è stata divulgata, ma credo che si riferisca solo a proprietà pubbliche e del demanio perché solo nel Quarto Municipio ci saranno almeno un centinaio di immobili inutilizzati. Su tutta Roma significa più di mille”. “A Roma c'è un problema privato – prosegue l'urbanista della Facoltà di Ingegneria Civile e Industriale –. Il patrimonio industriale di Tor Sapienza al centro della nostra ricerca è stato abbandonato negli anni Ottanta, si è provato a riconvertirlo nei Duemila senza riuscire a collocarlo perché le attività dei servizi e gli uffici si sono trasferiti, non hanno avuto nessun boom, anzi, sono andati regredendo”.
Il censimento della Prefettura – afferma Massimo Pasquini – è figlio della cabina di regia nazionale voluta fra Viminale, Ministero Infrastrutture, Ater, Regioni e Agenzia per i beni confiscati con la circolare Minniti, dove si chiedeva ai prefetti di fare una mappatura degli immobili pubblici e privati inutilizzati. Se si vuole proseguire con la politica degli sgomberi non vedo perché bisogna tenere nel cassetto l'elenco di questi 160 immobili, sapere chi sono i proprietari di quegli stabili, partire con un primo studio per capire se è possibile avviare iniziative di recupero e auto-recupero e per quali costi. Fare politiche pubbliche utilizzando l'esistente è l'unico modo per togliere quelle aree dal degrado, dallo spaccio e altre cose inenarrabili, coniugando la legalità con la giustizia sociale”. Perché, dice Pasquini, “se un privato non utilizza l'immobile per 20 anni allora quello è un bene comune”. Per il segretario della Ui, “il problema più grosso che abbiamo è che il patrimonio immobiliare vuoto o inutilizzato viene usato come collaterale per ottenere linee di credito con le banche, diventa oggetto di garanzia per continuare a costruire altri immobili a loro volta vuoti. Lo stesso vale per l'invenduto, dove i costruttori non vogliono e ancora oggi non devono pagare l'Imu, di fatto drogando il mercato immobiliare romano al rialzo sulle spalle della fiscalità, a cui versano meno tasse del dovuto. È comprensibile per i primi anni ma quando hai dell'invenduto da dieci anni significa che devi cambiare i prezzi altrimenti vuoi solo tenere il mercato elevato con l'ausilio di soldi pubblici”.
“A Roma come a Milano – spiega Carlo Cellamare – vince il principio del mettere a capitale: vi è un numero notevole e ingiustificato di richieste di concessione edilizia per accendere crediti verso le banche, che servono a coprire buchi di bilancio creati dalle imprese di costruzione con il precedente invenduto, moltiplicando così il debito. È questo uno dei motivi per cui gli stessi istituti di credito sono andati in crisi con le sofferenze, incamerando dalle imprese che non vendono patrimonio immobiliare non cedibile”.
Una tendenza quella a non vendere in base alla domanda di mercato ma alle proprie aspettative di profitto, segnalata non solo dal sindacalista dell'Unione Inquilini e dall'urbanista della Sapienza, ma che trova riscontro anche nei numeri dei report istituzionali. Alla fine del 2017 in Italia si sono registrate 542 mila transazioni di compravendita a uso residenziale. Erano 558 mila gli immobili scambiati quasi trent'anni fa, nel 1991 (con un picco di 877 mila nel 2006) e, nonostante una leggera ripresa rispetto al crollo avvenuto con la crisi del 2008 fino al 2013 (403 mila), ancora oggi ci sono città con il segno meno. Come per esempio Roma – principale mercato italiano per gli immobili – che nel 2017 ha visto 31.131 transazioni e che nel primo trimestre del 2018 ha uno dei tassi di crescita più bassi fra le grandi città italiane: meno 1,9 per cento davanti a Bologna, Firenze e Genova mentre vedono dei tassi positivi Napoli (+11,8 per cento), Milano (+0,9 per cento), Palermo e Torino. “Da un lato – si legge nel recente documento monografico firmato da Cassa Depositi e Prestiti dal titolo “Smart Housing – Le nuove dimensioni dell'abitare”– l’exploit del mercato del precedente ciclo (1997-2006) ha contribuito a consolidare la convinzione che qualunque abitazione potesse essere venduta a prezzi significativi indipendentemente dalle caratteristiche intrinseche del bene”. Mentre dall’altro, scrive Cdp, “l’elevato tasso di proprietà tipico del contesto italiano ha lasciato un margine ridotto per lo sviluppo di un comparto degli affitti sufficientemente liquido e dinamico” e cioè in grado di rispondere alla “vulnerabilità abitativa” che “non è più una questione che riguarda pochi individui esclusi dal sistema, ma un problema che investe un numero sempre maggiore di famiglie, tipologicamente disomogenee, intrappolate in una terra di mezzo in cui gli estremi presentano redditi troppo elevati per essere considerati eleggibili agli strumenti di protezione abitativa dell’edilizia residenziale pubblica (Erp), o eccessivamente contenuti per accedere al mercato abitativo privato”. 
Il mercato immobiliare romano è distorto – dice il professor Carlo Cellamare – abbiamo molto invenduto nella fascia elevata di popolazione e che quindi non influenza i prezzi della parte bassa della curva. Ora sta cominciando a calare ma ci ha messo tantissimo, dal 2008, perché i proprietari hanno aspettato, probabilmente pensando a una ripresa vigorosa che non c'è stata. Sono ricominciate le compravendite nelle fasce esterne della città, attorno al raccordo anulare sopratutto nella zona est e sud-ovest o addirittura fuori dal raccordo”. Per combattere queste tendenze è necessaria “programmazione” dice Cellamare, “per esempio in Olanda non è possibile costruire senza guardare alla relazione con la domanda e differenziando rispetto alle fasce di mercato. Si prevedono differenze di tassazione in modo tale da incentivare gli imprenditori a lavorare per quel segmento di mercato dove magari si ricava di meno e ci sono meno margini di profitti ma si ottengono agevolazioni fiscali”.

Francesco Floris

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Fonte: Redattore sociale